REAL ESTATE TAX –ДАНЪЦИ ПРИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Нека най-напред разделим недвижимите собствености на два вида: за лично ползуване и за бизнес. За лично ползуване е домът в който живеем, а за бизнес е собственост от която печелим, да кажем получаваме наем. Ако решим да продадем домът, в който живеем, имаме два случая: да платим данък върху печалбата или да го избегнем до определени размери. Законът гласи, че ако сме живели две години от последните пет и това е нашето основно жилище, няма да дължим данък, ако печалбата е до 250,000 дол. за сам човек и до 500,000 дол. за семейство. Ако това условие не е спазено, тогава плащаме данък върху печалбата, като за хора с по-ниски доходи, данъкът е по-малък и обратното. Има и една подробност, когато по-горното условие не е спазено и пак можем да избегнем данъците, ако успеем да докажем, че продажбата е принудителна вследствие на непредвидени обстоятелства, като например смяна на работата- отиваме да работим в друг щат,  влошено здравословно състояние, когато не можем да си изплащаме и сме принудени да го продадем и т.н.
Това са най-общите правила, когато продаваме на печалба. Ако обаче продадем личният си дом на загуба, не можем да си приспаднем загубата от данъците, т.е. не можем да извадим тази загуба от общият си доход и по този начин да си намалим данъчното задължение.
Колко пъти можем да се възползуваме от това данъчно облекчение? Безкрайно много, стига продажбите да са през повече от две години всяка. Образно казано купуваме къща, живеем в нея повече от две години и я продаваме на печалба. След това купуваме друга къща, пак живеем повече от две години и пак я продаваме на печалба и така до безкрай.
Какво става, ако да кажем имаме повече от един дом, да речем две къщи. Едната я ползуваме за живеене, а другата не я отдаваме под наем, но я ползуваме да кажем за почивка от време на време. Втората къща не попада под правилото за данъчно облекчение и ако я продадем, независимо колко дълго време сме я ползували, ще трябва да платим данък върху печалбата. Едно време законът беше по-друг, когато имаше облекчения за притежаването на втори дом. Кой дом се счита за основен, се определя от данъчните власти, година за година, на базата на различни факти като например- къде работите, къде си получавате пощата, от кой адрес си подавате данъчната декларация, от къде ви е издадена шофьорската книжка и други такива.
Ето и един пример.
Живеете в апартамент в Чикаго и работите в Чикаго, но имате и къща в Уисконсин, която ползувате за почивка. Продавате къщата в Уисконсин на голяма печалба и решавате да я пишете за основен дом, за да си спестите данъци.
Няма да стане този номер, защото данъчните няма да ви я признаят за основен дом, даже и ако първоначално при подаване на данъчната декларация всичко е минало гладко, защото основната проверка на верността на декларацията се прави даже години след подаването и.
Нещо друго, ако се откажете от американското си гражданство или зелената карта и продадете жилището си на печалба, данъчното облекчение ще ви бъде отказано и ще трябва да платите данък върху цялата печалба. Ако притежавате къща с двор и залепен за него парцел свободна земя, можете да продадете свободният парцел и да получите облекчението да не плащате данъци, но не трябва да продавате къщата в рамките на две години, преди или след продажбата на парцела. И правилото за 250,000 и 500,000 долара важи за двата имота комулативно. Т.е., ако печалбата от парцела е 200,000 долара, а след това печалбата от къщата е 100,000 долара, ще трябва да платите данък върху разликата от 50,000 долара. Примерът е за сам човек, т.е. и двете продажби се считат за един имот.
Ако да кажем двама души притежават имот и решат да го продадат, можете да не плащате данъци, но ще трябва да платите, ако решите да продадете друго подобно жилище, като това правило не се отнася за свързани лица, т.е. не може да ползувате облекчението, ако другата част от къщата се притежава от някой близък роднина по права линия, като деца, жена, братя, сестри и др. Свързани лица се считат и някои организации, корпорации, партньорства и др.
Когато сте съсобственик на кооперативни апартаменти под формата на корпорация и притежавате определено количество акции от тази корпорация и решите да ги продадете, също ползувате облекчението да не плащате данъци, ако сте притежавали тези акции повече от две години и сте живели в същите тези апартаменти повече от две години през последните пет.
За семейство, за да ползувате облекчението от 500,000 дол., всеки съпруг трябва да е бил собственик на жилището за период от две години през последните пет, всеки съпруг да е живял в него в продължение на две години през последните пет и никой от двамата да не е ползувал облекчението през последните две години. Ако съпругът ви умре, но вие не сте живели повече от две години в жилището, пак ще ползувате облекчението до 500,000 дол, при положение, че починалият от съпрузите е живял преди това повече от две години. Ако жилището е получено в резултат на развод и решите да го продадете, то тогава към вашето време през което сте живели се прибавя и времето на бившият ви съпруг и пак можете да ползувате облекчението.
Как се определя дали сте продали на печалба или загуба? Ако разликата от парите получени за имота и приведената стойност на имота е положителна, сте на печалба и обратното. Приведена стойност на къщата е не само стойността на която сте я купили, но тук се прибавят и много други фактори, които се считат за разход, за да ви се намали печалбата. При всяка една продажба трябва да получите форма 1099-S.
Ако домът ви е бил отнет в резултат на неплащане на месечните вноски, се счита, че сте го продали и трябва да декларирате продажба.
Томислав Георгиев, за в.”България Сега”
www.bulgariasega.com