Струва ли си да инвестирате в имот за отдаване под наем?

Начална страница | Бизнес | Бизнес презентации | Струва ли си да инвестирате в имот за отдаване под наем?
image

________________________________________

 
Коста Марков е лицензиран Realtor® и обслужва района на
Тампа Бей, Флорида към компанията Charles Rutenberg
Realty, Clearwater, FL.
Авторът е завършил икономика в УНСС в София, както
и  Graduate, REALTOR® Institute 101, 102, 201, 202 modules.
В края на месец юни му предстои дипломиране от REALTOR®
Institute на Американската Асоциация на Риълтърите.
Надяваме се, че неговите съвети в комбинация с
дългогодишния му опит като инвеститор в България и САЩ 
ще бъдат полезни за нашите читатели.

___________________________________________________

Всички сме чували онези ужасни истории, в които се разказва как наемателите са изпотрошили апартамента или как не си плащат наема и собственикът не може да ги изгони. Да, историите звучат страшно, но са по-скоро изключение, отколкото правило. Заслужава ли си все пак човек да вложи спестяванията си в имот за отдаване под наем?
Отговорът зависи от доста фактори, но от най-голямо значение са ценовите нива на имотите, съотнесени към ценовите нива на наемите на съответния пазар. Ако закупите имот, който да речем струва 300 000 долара, а месечният наем който ще получавате е 1300-1500 долара, най-вероятно не си заслужава. Но ако можете да закупите имот за 130 000 долара и да го отдадете под наем за 1300-1500 долара, тогава най-вероятно си заслужава. Препоръчително е да работите с лицензиран Realtor®, който ще следи и защитава вашия интерес и компетентно ще ви предпазва от всякакви пропуски и грешки, които може да допуснете ако се заемете сами със задачата по покупката на инвестиционен имот. Още повече, че наемането на агент няма да ви струва абсолютно нищо, тъй като неговата комисионна се заплаща от продавача на имота.
Има няколко начина за изчисляване на възвръщаемостта на инвестицията, но тук аз ще ви запозная само с един от тях, т. нар. „IRV формула“.Формулата е съвсем елементарна и изглежда така: I=RxV, като “I” e нетният годишен доход от наем, „R” e процентът на възвръщаемост на годишна база, а “V” e стойността на имота. За да намерим процента на възвръщаемост, трябва да преобразуваме формулата в R = I : V. Най-лесно ще ви покажа с пример начина, по който вие сами ще може да се ориентирате кой имот е по-изгоден за вас от инвестиционна гледна точка.
Да предположим, че сте си харесали две къщи и не сте сигурни в коя да инвестирате. Едната се продава за 140 000 долара, а втората за 165 000 долара. Чрез проучване на пазара за отдаване под наем или с помощта на вашия агент, установявате, че пазарният наем който бихте могли да получавате за първата къща е 1 300 долара на месец, а за втората 1 400. Това прави съответно 1 300 х 12 месеца = 15 600 долара годишен доход за първата къща и 16 800 долара за втората. Данъкът и застраховката за първата къща са примерно 3 500 долара на година, а за втората 3 900. Така, като извадите от сумите на годишния доход от наем данъка на имота и стойността на застраховката, за първата къща получавате чист (нетен) годишен доход 12 100 долара, а за втората 12 900. Ползвайки „IRV формулата“ разделяте чистия годишен доход на покупната цена, т.е. 12 100 : 140 000  и установявате, че това прави 8.6% годишна възвръщаемост на инвестицията за първата къща и съответно 7.8% за втората. Изводът е, че вложението в първата къща е по-изгодно за вас, тъй като ви носи по-добра възвръщаемост на вложените средства.
Трябва да се внимава много в избора на район, в който ще инвестирате. Важно е дали районът е икономически развит, демографията, търсенето на имоти под наем, нивата на наемите, застраховките и данъците.  Важни са също училищата, защото обикновено семействата с деца, търсещи жилище под наем, се интересуват от рейтингите на училищата, към които е зониран адреса на имота.
Много е важен и кварталът. В района, който обслужвам има квартали, в които къща с 3 спални и една баня струва да речем 160 000 долара, а в съседния квартал, който се счита за по-престижен, същата къща струва 240 000 долара. В същото време, ако отдадете къщите под наем, разликата в сумите от наеми е незначителна и не оправдава инвестицията в по-скъпата къща. Ако е за лично ползване, може би бихте предпочели да си купите къщата в по-престижния район. Но за отдаване под наем, предвид незначителната разлика в месечните наеми на двете къщи, би било по-изгодно да купите по-евтината къща в съседния квартал.
Внимавайте също при подбора на наематели. Тази година се навършват 50 години от приемането на Fair Housing Act of 1968, с който Американското правителство защитава 7 групи хора, категории и признаци в транзакциите с недвижими имоти, и те са: раса, цвят на кожата, хора с физически недъзи, религия, пол, семейно положение и националност. Това най-общо означава, че нямате право да отказвате да продадете или отдадете под наем имот с обосновка, че купувачът или кандидат-наемателят принадлежи към някоя от тези групи. В допълнение към тези седем защитени категории, много местни юрисдикции защитават и допълнителни групи хора. Например Pinellas County във Флорида, в което работя основно, защитава допълнително по признаците: сексуална ориентация, сексуална идентичност, възраст, а така също и бременни жени. Справка за защитените категории хора, групи и признаци можете да направите на уебсайта на съответния район или окръг, в който се намира имота.
Ако ви е необходима безплатна консултация или професионален съвет във връзка с покупко-продажба, релокиране, инвестиране, менажиране или наем на имот в щата Флорида, може да се свържете с мен на телефон 727-254-7375 или на имейл: kostamarkov@yahoo.com.

–––––––––––––––––––––––––––––––––
Коста Марков, Realtor®
Charles Rutenberg Realtry, Clearwater, FL
www.kostamarkov.com
kostamarkov@yahoo.com
за в. „България СЕГА“

Забележка: Всеки щат и район в САЩ има специфични разпоредби и закони регулиращи пазара на недвижими имоти. Горната информация има общ характер и не може да се използва за решаването на индивидуален проблем или ситуация. За конкретни казуси се обръщайте към квалифициран (лицензиран, ако се изисква по закон) специалист.






Оценете тази статия
0

Абонирайте се за feed-а с коментари Коментари (0 направен):

общо: | показване:

Направете Вашия коментар

Моля, впишете кода, който виждате на изображението:

  • email Изпратете на приятел
  • print Версия за печат
  • Plain text Обикновен текст
Теми
Липсват теми към тази статия
Newsletter
Powered by Vivvo CMS v4.7