"България СЕГА"- вестникът на българите в САЩ и Канада + - Kакво трябва да знаем при покупката на първи дом?

Kакво трябва да знаем при покупката на първи дом?

Начална страница | Бизнес | Бизнес презентации | Kакво трябва да знаем при покупката на първи дом?
image

________________________________________

 
Коста Марков е лицензиран Realtor® и обслужва района на
Тампа Бей, Флорида към компанията Charles Rutenberg
Realty, Clearwater, FL.
Авторът е завършил икономика в УНСС в София, както
и  Graduate, REALTOR® Institute 101, 102, 201, 202 modules.
През месец юни му предстои дипломиране от REALTOR®
Institute на Американската Асоциация на Риълтърите.
Надяваме се, че неговите съвети в комбинация с
дългогодишния му опит като инвеститор в България и САЩ 
ще бъдат полезни за нашите читатели.
___________________________________________________


Решили сте, че е време да закупите своя първи, собствен дом... Вероятно месеци или години наред сте плащали наем, което означава, че значителна част от месечния ви бюджет е излизала от джоба ви, за да влезе в този на вашия наемодател. Готови сте да сложите край на това и да започнете да изплащате ипотека (mortgage) за собствен дом, защото недвижимият имот е актив, който след време можете да продадете, да отдадетe под наем, да залагате срещу заеми, да живеете в него и да го ползвате за още куп операции и транзакции.
В доста случаи месечната вноска по заема е почти същата като размера на наема, който плащате. Покупката на дом обаче е сериозна, нелесна стъпка, която изисква време, пари и добра подготовка. Много хора, които никога не са купували имот в САЩ, не са запознати с процеса и този материал е ориентиран основно към тях.
Много важно за купувачите на първи дом е да проучат програмите за подпомагане при покупка на такъв, които отделните щати, райони или градове предлагат (First Time Homebuyer Programs). Например щатът Флорида има програма, по която дава безвъзмездно $7500 за първоначална вноска. Подобни програми имат и много окръзи и градове, но изискват да минете курс, който обикновено трае осем часа, последван от съвсем лесен изпит. След това получавате сертификат и можете да се възползвате от тази помощ. Чувал съм за райони в други щати, които подмогат купувачите на първи дом с до $20 000. Попитайте вашия Realtor® за програми във вашия район, особено, ако не сте в добро финансово състояние и тази помощ е решаваща за вас. Имайте предвид също, че обикновено се изисква да не сте притежавали имот на ваше име през последните три години. Най-вероятно ще ви поискат и копие от договора за наем като допълнително доказателство, че сте на квартира, а не в собствен дом.
Следващото нещо, което трябва да направите, е да решите какъв точно дом би бил подходящ за вас и вашето семейство. Дали да бъде къща или апартамент? Колко спални, бани и квадратура са ви необходими? Важен е също районът, училищата, близост до работа и често посещавани места. Най-добре е да обсъдите нещата с вашия партньор/партньорка, съпруг/съпруга или човек, с който съвместно ще закупите имота. Заедно направете списък с вашите критерии и изисквания. Така, когато дойде време да започнете фактически да търсите дом с вашия агент, ще знаете какви точно критерии да зададете, а той от своя страна ще е сигурен, че прави максималното, за да задоволи вашите изисквания и да намери идеалния за вас дом.
Избора на агент е сред първите и най-важни стъпки в процеса на търсене и покупка на дом. Всеки агент има различен стил на работа, различна професионална подготовка, квалификация, качества, опит, знания и умения да води преговори и да защити вашия интерес. Не би било грешно да интервюирате няколко агента, за да прецените на кой от тях сте склонни да доверите тази важна сделка и с кой от тях се чувствате комфортно да комуникирате. От своя минал опит в качеството ми на клиент съм стигнал до извода, че има агенти, с които по ред причини не бих искал да работя за нищо на света и има такива, които са си свършили абсолютно професионално работата и ако се наложи бих им поверил отново покупката на недвижим имот. Така че не всички агенти са еднакви и биха свършили еднакво добра работа. Има отлични, добри и не толкова добри агенти, точно както има отлични, добри и не толкова добри адвокати, лекари, инженери и др. Търсете и избирайте внимателно! Очаквайте в някой от следващите броеве материал посветен конкретно на избора на агент и на това какви качества да търсите в него, за да направите успешна сделка.
Тук искам да вметна и още нещо - не всеки агент на недвижими имоти в САЩ е Realtor®. Това означава, че той може да има лиценз за агент на недвижими имоти за съответния щат, но ако не е Realtor®, няма да има достъп до професионалната MLS база данни, с която разполагат членовете на американската National Association of Realtors. Още нещо, тези агенти които са Realtor®, са длъжни да се придържат към много висок професионален стандарт и стриктен етичен кодекс, затова е препоръчително да работите с такива. Обикновено агентите, които се занимават с покупко-продажби на жилищни имоти са лицензирани риълтъри, затова в моите материали ще си позволя да ползвам и двете понятия като взаимозаменяеми.
След избора на Realtor® следва да изберете кредитен агент. Риълтърите обикновено разполагат поне с няколко контакта на кредитни агенти, с които са работили по предишни транзакции и са свършили отлична работа. Различните кредитни институции дават кредити за покупка на жилища при различни условия. Затова най-добре би било да се срещнете с няколко mortgage агенти и да сравните техните предложения за заем. Ще трябва, разбира се, да им предоставите ваша лична информация, както и документи доказващи доход, месторабота, банкови сметки и др., за да може да получите от тях оферти и преквалификационно писмо, в което ще бъде вписан размера на заема.
След като вече знаете сумата, която ви отпуска вашия кредитор и имате агент, който знае какъв имот търсите, е време да започнете да ходите на огледи и „open house”. Вашият Realtor® ще ви предложи имоти, които отговарят на зададените критерии, както и ще обсъди с вас такива, които вие сте намерили в публично достъпните сайтове като www.Zillow.com и www.Realtor.com. Обикновено първите няколко огледа са за ориентир на купувача и му помагат да придобие представа какъв имот може да закупи за съответната сума на съответния пазар. В момента, в който харесате имот и пожелаете да го купите, вашия агент ще изготви оферта от ваше име, в която освен предложената от вас покупна цена ще бъдат посочени и допълителни условия, дата за изповядване на сделката, срок за инспекция на имота (home inspection), ремонти за сметка на продавача и много др. Моментът на подаване на оферта е доста напрегнат, тъй като продавачът избира най-добрата за него оферта измежду всички, които е получил. Много често когато имотът е атрактивен и е предложен за продажба на добра цена се получава т. нар. „ситуация с многобройни оферти“ (multiple offer situation). Възможно е офертата ви да бъде тотално отхвърлена или да получите контра-оферта с променена цена или условия. Тук е времето, в което вашия агент трябва да използва всичките си знания и умения в преговорите, за да ви осигури най-добрата възможна сделка, при това на най-добрата цена и условия. Ако цената и условията в контра-офертата не ви устройват, можете просто да прекратите преговорите и да потърсите друг имот. Ако пък в крайна сметка интересите на двете страни се срещнат (meeting of the minds) и контрактът се подпише двустранно, започват да текат уговорените срокове. В повечето контракти има „home inspection contingency“, което означава, че договорът е с условие имотът да бъде инспектиран от лицензиран инспектор, който да определи техническото му състояние и необходимите ремонти. Така се избягва риска да купите имот с важни, скъпоструващи или опасни за здравето дефекти.
Вашият кредитор ще поиска също имота да бъде оценен от лицензиран оценител, за да се увери, че реалната му стойност покрива сумата на заема. В обратния случай най-вероятно кредиторът ще откаже да финансира сделката.
Последната стъпка при покупката на имот е изповядването на сделката (closing or settlement). Това е моментът, в който се подписват документите за собственост и финалните документи. От тук насетне вече официално сте собственици на имота с всичките произтичащи от това права и задължения.
Ако ви е необходима безплатна консултация или професионален съвет във връзка с покупко-продажба, релокиране, инвестиране, менажиране или наем на имот в щата Флорида, може да се свържете с мен на телефон 727-254-7375 или на имейл: kostamarkov@yahoo.com.

Коста Марков, Realtor®
Charles Rutenberg Realtry, Clearwater, FL
www.kostamarkov.com
kostamarkov@yahoo.com
за в. „България СЕГА“

Забележка: Всеки щат и район в САЩ има специфични разпоредби и закони регулиращи пазара на недвижими имоти. Горната информация има общ характер и не може да се използва за решаването на индивидуален проблем или ситуация. За конкретни казуси се обръщайте към квалифициран (лицензиран, ако се изисква по закон) специалист.






Оценете тази статия
0

Абонирайте се за feed-а с коментари Коментари (0 направен):

общо: | показване:

Направете Вашия коментар

Моля, впишете кода, който виждате на изображението:

  • email Изпратете на приятел
  • print Версия за печат
  • Plain text Обикновен текст
Теми
Липсват теми към тази статия
Newsletter
Powered by Vivvo CMS v4.7