Продавате имот – как да определите цената му?

Начална страница | Бизнес | Продавате имот – как да определите цената му?
image

–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Авторът е лицензиран Realtor® и обслужва района на Тампа Бей, Флорида към компанията  Charles Rutenberg Realty, Clearwater, FL.
Коста Марков е завършил икономика в УНСС в София, както и Graduate, REALTOR® Institute 101, 102, 201, 202 modules.
През месец юни му предстои дипломиране отREALTOR®  Institute на Американската Асоциация на Риълтърите.
Надяваме се, че неговите съвети в комбинация с дългогодишния му опит като инвеститор в България и САЩ  ще бъдат полезни за нашите читатели.
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––


Пазарът на недвижими имоти в САЩ е изключително динамичен и основни фактори като търсене, предлагане, достъп до финансиране и нива на лихвените проценти по заемите, оказват огромно влияние върху неговото състояние. След кризата която удари Щатите с пълна сила преди 10 години и наводни пазара с „foreclosures“, купувачите бяха тези, които диктуваха правилата. Имотите се застояваха с месеци, понякога с години, което в комбинация с всеобщата рецесия свали драстично цените в повечето райони на Америка. За добро или лошо, този „buyer’s market“ остана в миналото. В момента се намираме в „seller’s market“ и много собственици на имоти се ориентираха към продажба. Цените са високи, наличностите са ограничени, а търсенето е огромно.
Но как да преценим и оценим на каква продажна цена да обявим нашия имот?
Това е повече наука, отколкото изкуство и, разбира се, най-добре би било да се консултирате с вашия агент. Много собственици неглижират пазара и това което диктува той като цена, на която трябва да се обяви даден имот, за да е конкурентоспособен и продаваем. Вместо това, те надуват цената, разчитайки на това, че някой дотолкова ще хареса техния имот, че почти на сляпо ще предложи да заплати пълната или близка до пълната обявена цена, колкото и безумна да е тя. Въпреки че вероятността продажбата да се развие по този сценарии да е съвсем нищожна, не е изключено наистина да попаднете на подобен купувач. В голям процент от покупко-продажбите обаче, договорът за продажба е с условие имотът да мине оценка от оценител (appraiser) и ако той определи цена по-ниска от договорената, договорът за покупко-продажба се анулира. Има вероятност продавачът да се съгласи да намали цената до тази на лицензирания оценител и сделката да се осъществи. Сделка може да има също и ако купувачът разполага с пари в брой, за да заплати разликата между цената определена от оценителя и фактическата продажна цена. В по-масовия сценарии обаче, купувачът не разполага с такива средства и съответно сделката пропада, а имотът се връща отново на пазара.
Друга стратегия, която ползват продавачите е да обявят висока цена, след което периодично да намаляват цената с по няколко хиляди долара. Този подход обаче крие своите рискове, тъй като много потенциални купувачи биха се запитали какво не е наред с този имот?  Кое налага това многократно намаляване на цената и застояване на имота? Купувачите разполагат с достатъчно информация, за да разберат кога един имот е надценен. Не очаквайте някой да дойде и да изсипе един куп пари, само защото вие сте решили, че продавате най-невероятния имот на света. Като правило, продавачът влага сантимент  при продажбата на имот и има склонност да мисли, че имотът струва много повече от това, което струва реално. Купувачът пък от своя страна има склонност да мисли, че имотът е надценен и в никакъв случай не струва толкова. Тези настройки са заложени в човешката същност и начин на мислене и обикновено влияят в отрицателна посока при покупко-продажбата на имоти. Няма нищо по-ценно от реалистично, трезво мислещи продавачи и купувачи в сделките.
Как тогава да решим на каква продажна цена да обявим нашия имот? Най-добре се консултирайте с вашия Realtor®. Риълтърите ползват "comparable sales" или наричани накратко „comps“. Това е метод за определяне на пазарната цена на вашия имот на базата на продажбите на подобни имоти през последните месеци. Вашият агент ще направи списък с реални продажби на имоти в близост до вашия, имоти които са с близък до вашия „floor plan”, със сходна квадратура и помещения и в подобно състояние. На тази база и след прецизна обработка на данните, вашия агент ще ви каже с голяма точност за каква сума може да очаквате да се продаде вашия имот. Възможно е тази сума да не ви хареса, защото сте очаквали и сте се надявали да чуете много по-голяма цифра. При всички случаи това ще бъде справедлива (а не идеалистична) цена, която ще привлече многобройни потенциални купувачи. Не забравяйте също, че агентите на потенциалните купувачи на вашия имот разполагат със същата база данни и със същите инструменти за анализ на пазара и те ще посъветват своите купувачи дали вашия имот е справедливо оценен или надценен. Разбира се, не би било грешно да завишите цената в разумни граници, за да си оставите пространство за смъкване и допълнително договаряне в процеса на преговорите по продажбата.
Когато сте определили цена на имота и сте го пуснали за продажба следва един важен тест за работата, която сте свършили с вашия агент,  а именно как реагират купувачите?
Ако имате много огледи, но липсват оферти, това означава, че имотът е привлекателен, но нещо не е съвсем наред с цената. Най-добре ще е тя да се намали, за да се стигне до реална продажба. Ако пък дори няма интерес за огледи, значи има една или няколко генерални грешки в оценяването и маркетинга на имота. Тези грешки трябва да се анализират и коригират, за да стане имотът привлекателен и продаваем.
Поставянето на правилна пазарна цена е определящ фактор за това имотът да се продаде в нормален диапазон от време и да се избегне застой и невъзможност да се продаде. Ако мога да си позволя да дам съвет, той би бил: Мислете трезво и реалистично! Сантиментът, чувствата и спомените, които имате по отношение на вашият имот, няма да помогнат в транзакцията, защото най-вероятно купувачът не се интересува от тях. Цифрите и пазарът са определящи за това да се стигне до реална сделка.
Ако ви е необходима безплатна консултация или професионален съвет във връзка с покупко-продажба, релокиране, инвестиране, менажиране или наем на имот, може да се свържете с мен на телефон 727-254-7375 или на имейл: kostamarkov@yahoo.com.

Коста Марков, Realtor®
Charles Rutenberg Realty, Clearwater, FL.
kostamarkov@yahoo.com
за в. „България СЕГА“






Оценете тази статия
0

Абонирайте се за feed-а с коментари Коментари (0 направен):

общо: | показване:

Направете Вашия коментар

Моля, впишете кода, който виждате на изображението:

  • email Изпратете на приятел
  • print Версия за печат
  • Plain text Обикновен текст
Теми
Липсват теми към тази статия
Newsletter
Powered by Vivvo CMS v4.7